FOREIGN PROPERTY U.S. TAX CHECK
海外房產美國報稅測試：出租、出售、裝修和重大修繕如何申報？
美國稅務居民個人直接持有海外住宅時，用少量關鍵問題判斷：租金是否需要申報、短租少於15天是否免報、部分出租如何分攤、裝修修繕能否當年扣除、海外出租房如何折舊，以及出售時如何計算美元收益。
適用範圍：僅適用於美國稅務居民個人直接持有的美國境外住宅房產。不判斷稅務居民身分，也不處理 FBAR、Form 8938、外國公司、合夥、信託或代持架構。
測試原則：只問會改變結論的問題。簡單情形通常1至4題；涉及出租、裝修和出售的複雜情形才會繼續追問。
海外房產出租需要在美國報稅嗎？
美國稅務居民通常申報全球收入。海外房產按公平市場租金出租時，普通租金、預收租金、被保留的押金以及房客代付的房東費用，都可能成為當年應稅租金收入。測試會區分普通 Schedule E 出租、親友低價出租、部分出租及提供實質服務的短租。
自住房短租少於15天，租金還要申報嗎？
住宅同時供個人使用，而且全年按公平市場租金實際出租少於15天時，租金通常無需申報，出租費用通常也不能扣除。出租達到15天後，還要比較個人使用天數是否超過14天或公平租金出租天數10%兩者中的較大者。
裝修、重大修繕和普通維修，哪些能當年扣除？
稅法不按金額大小直接判斷。清潔、小修和維持原狀的維護較可能作為當期費用；整體翻新、更換主要系統、擴建、恢復嚴重損壞或改變用途的支出通常需要資本化。純個人住宅的資本改良一般沒有本年扣除，但應加入房產稅務基礎。
海外出租房如何折舊？
美國境外住宅出租房通常適用 ADS 直線折舊。2018年或以後首次投入使用的住宅出租房通常按30年折舊；更早投入使用的房產需要複核40年規則。土地不能折舊，自住轉出租還需要比較轉換日的調整後稅務基礎與公平市場價值。
出售海外房產，美國資本利得如何計算？
美國收益不能直接照搬當地稅表。購買成本、每項資本改良、累計已允許或本應允許的折舊、出售收入和出售費用，需要按各自日期及美國規則換算為美元。主要住所、出租房、部分出租、個人度假房和分期出售的處理也不同。
海外房產出售虧損可以抵稅嗎？
一直用於個人居住、度假或私人空置的房產，出售虧損通常不能扣除。曾經出租、部分出租或由自住轉出租的房產，需要先劃分個人用途與產生收入用途，再判斷是否存在可扣損失。
外國所得稅可以用 Form 1116 抵免嗎？
外國租金所得稅或出售資本利得稅可能進入 Form 1116 分析。房產稅、地價稅、印花稅、契稅和增值稅通常不是 Form 1116 的外國所得稅，但可能影響出租費用、稅務基礎或出售成本。
測試結果會告訴您什麼？
結果會直接說明租金是否通常需要申報、費用是當期扣除還是資本化、是否需要折舊、出售收益或損失的計算方向、可能涉及的稅表、必須準備的資料以及下一步行動。答案只在瀏覽器內處理，不上傳或保存。
主要官方依據
- IRS Publication 527：住宅出租、個人使用與折舊
- IRS Topic 415：短租少於15天與14天／10%規則
- IRS Publication 523：主要住所出售
- IRS Publication 551：房產稅務基礎
- IRS Publication 537：分期出售
- Form 4562 Instructions：ADS折舊
相關工具
更多常見問題
海外房產出租收入必須在美國申報嗎？
美國稅務居民通常需要申報全球收入。個人直接持有的海外住宅按公平市場租金出租時，租金、預收租金、被保留的押金以及房客代付的房東費用，通常都需要按美國規則判斷和申報。
海外自住房短租少於15天還要申報租金嗎？
住宅同時供個人使用，而且全年按公平市場租金實際出租少於15天時，租金通常無需計入聯邦所得稅收入，相應出租費用通常也不能扣除。
海外房產裝修和重大修繕可以當年扣除嗎？
不能只看金額大小。維持房產原有狀態的日常修繕較可能當期扣除；改善、恢復主要組成部分、擴建或改變用途的支出通常需要資本化，並在投入使用後折舊。
海外出租房在美國按多少年折舊？
美國境外住宅出租房通常適用 ADS 直線折舊。2018年或以後首次投入使用的住宅出租房通常為30年；更早投入使用的房產通常需要複核40年規則和歷史申報。土地不能折舊。
出售海外房產，美國如何計算收益？
購買成本、資本改良、累計允許或本應允許的折舊、出售收入和出售費用，需要按各自發生日期及美國稅務規則換算為美元。不能直接使用房產所在地稅表中的本幣利潤。
出售海外自住房虧損可以抵稅嗎？
一直用於個人居住或度假的房產，出售虧損通常屬於個人損失，不能抵扣資本利得。曾出租、部分出租或轉換用途的房產需要進一步分配和計算。
在海外繳的房產稅都能用Form 1116抵免嗎？
不一定。外國租金所得稅或出售資本利得稅可能進入 Form 1116 分析；房產稅、地價稅、印花稅、契稅和增值稅通常不是可抵免的外國所得稅，但可能影響費用、稅務基礎或出售成本。