FOREIGN PROPERTY U.S. TAX CHECK
海外房产美国报税测试：出租、出售、装修和重大维修怎么申报？
美国税务居民个人直接持有海外住宅时，用少量关键问题判断：租金是否需要申报、短租少于15天是否免报、部分出租如何分摊、装修维修能否当年扣除、海外出租房如何折旧，以及出售时如何计算美元收益。
适用范围：仅适用于美国税务居民个人直接持有的美国境外住宅房产。不判断税务居民身份，也不处理 FBAR、Form 8938、外国公司、合伙、信托或代持结构。
测试原则：只问会改变结论的问题。简单情形通常1至4题；涉及出租、装修和出售的复杂情形才会继续追问。
海外房产出租需要在美国报税吗？
美国税务居民通常申报全球收入。海外房产按公平市场租金出租时，普通租金、预付租金、被保留的押金以及租客代付的房东费用，都可能成为当年应税租金收入。测试会区分普通 Schedule E 出租、亲友低价出租、部分出租及提供实质服务的短租。
自住房短租少于15天，租金还要申报吗？
住宅同时供个人使用，并且全年按公平市场租金实际出租少于15天时，租金通常无需申报，出租费用通常也不能扣除。出租达到15天后，还要比较个人使用天数是否超过14天或公平租金出租天数10%两者中的较大者。
装修、大修和普通维修，哪些能当年扣除？
税法不按金额大小直接判断。清洁、小修和保持原状的维护更可能作为当期费用；整体翻新、更换主要系统、扩建、恢复严重损坏或改变用途的支出通常需要资本化。纯个人住宅的资本改良一般没有本年扣除，但应加入房产税务成本。
海外出租房如何折旧？
美国境外住宅出租房通常适用 ADS 直线折旧。2018年或以后首次投入使用的住宅出租房通常按30年折旧；更早投入使用的房产需要复核40年规则。土地不能折旧，自住转出租还需要比较转换日的调整后税务成本与公平市场价值。
出售海外房产，美国资本利得怎么计算？
美国收益不能直接照搬当地税表。购买成本、每项资本改良、累计已允许或本应允许的折旧、出售收入和出售费用，需要按各自日期及美国规则换算为美元。主要住所、出租房、部分出租、个人度假房和分期出售的处理也不同。
海外房产出售亏损可以抵税吗？
一直用于个人居住、度假或私人空置的房产，出售亏损通常不能扣除。曾经出租、部分出租或由自住转出租的房产，需要先划分个人用途与产生收入用途，再判断是否存在可扣损失。
外国所得税可以用 Form 1116 抵免吗？
外国租金所得税或出售资本利得税可能进入 Form 1116 分析。房产税、地税、印花税、契税和增值税通常不是 Form 1116 的外国所得税，但可能影响出租费用、税务基础或出售成本。
测试结果会告诉你什么？
结果会直接说明租金是否通常需要申报、费用是当期扣除还是资本化、是否需要折旧、出售收益或损失的计算方向、可能涉及的税表、必须准备的资料以及下一步行动。答案只在浏览器内处理，不上传或保存。
主要官方依据
- IRS Publication 527：住宅出租、个人使用与折旧
- IRS Topic 415：短租少于15天与14天／10%规则
- IRS Publication 523：主要住所出售
- IRS Publication 551：房产税务基础
- IRS Publication 537：分期出售
- Form 4562 Instructions：ADS折旧
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更多常见问题
海外房产出租收入必须在美国申报吗？
美国税务居民通常需要申报全球收入。个人直接持有的海外住宅按公平市场租金出租时，租金、预付租金、被保留的押金以及租客代付的房东费用，通常都需要按美国规则判断和申报。
海外自住房短租少于15天还要报租金吗？
住宅同时供个人使用，并且全年按公平市场租金实际出租少于15天时，租金通常无需计入联邦所得税收入，相应出租费用通常也不能扣除。
海外房产装修和大修可以当年扣除吗？
不能只看金额大小。保持房产原有状态的日常维修更可能当期扣除；改善、恢复主要组成部分、扩建或改变用途的支出通常需要资本化，并在投入使用后折旧。
海外出租房在美国按多少年折旧？
美国境外住宅出租房通常适用 ADS 直线折旧。2018年或以后首次投入使用的住宅出租房通常为30年；更早投入使用的房产通常需要复核40年规则和历史申报。土地不能折旧。
出售海外房产，美国如何计算收益？
购买成本、资本改良、累计允许或本应允许的折旧、出售收入和出售费用，需要按各自发生日期及美国税务规则换算为美元。不能直接使用房产所在地税表中的本币利润。
出售海外自住房亏损可以抵税吗？
一直用于个人居住或度假的房产，出售亏损通常属于个人损失，不能抵扣资本利得。曾出租、部分出租或转换用途的房产需要进一步分配和计算。
在海外缴的房产税都能用Form 1116抵免吗？
不一定。外国租金所得税或出售资本利得税可能进入 Form 1116 分析；房产税、地税、印花税、契税和增值税通常不是可抵免的外国所得税，但可能影响费用、税务基础或出售成本。